Новая география офисов: в столице меняется деловой ландшафт

Донстрой

На рынке коммерческой недвижимости Москвы происходит тектонический сдвиг: цены на офисы растут, деловая активность выходит за пределы привычных кластеров в новые районы, а девелоперы, прежде занимавшиеся только жилыми проектами, все активнее заявляют о себе в коммерческом сегменте. О трендах, наблюдаемых на этом рынке, «Стройгазете» рассказали представители «Донстроя» — руководитель продаж по коммерческой недвижимости Олеся ШМЕЛЁВА и руководитель проектного управления по коммерческой недвижимости Михаил НОВИКОВ.

Москва — по-прежнему главный деловой хаб и финансовый центр страны, что гарантирует устойчивый спрос на офисном рынке: средняя цена квадратного метра столичных офисов класса А выросла в 2026 году на 15% (до 520 тыс. рублей), а с 2023-го — на 52%. «Причин этого три: рост себестоимости строительства, переход на модель «на продажу» (74% нового ввода до 2028 года реализуют через продажу, а не в аренду) и «бегство в качество» — крупные корпорации предпочитают владеть офисами, чтобы зафиксировать расходы», — отметила Олеся Шмелёва. При этом даже при сдержанном спросе рынок будет удерживать ценовой потолок: удорожание строительных материалов, логистики и проектного финансирования не позволяет девелоперам снижать цены без потери маржинальности.

Главная сегодняшняя тенденция — ввод многофункциональных комплексов: за пять лет их доля выросла с 8 до 31%. Новые офисные центры проектируются как «малые города» с фитнесом, кафе и зонами отдыха; за пять лет цена таких проектов поднялась на 76%. «Современный офис становится элементом бренда работодателя и комфортной городской среды», — считает Олеся Шмелёва.

Важную роль в переформатировании рынка играет, по мнению Михаила Новикова, программа правительства Москвы по созданию мест приложения труда (МПТ): «Она снижает риски девелоперов и дает жителям возможность работать рядом с домом. Без создания офисной инфраструктуры сформировать качественную среду сегодня невозможно».

При этом рынок выходит за пределы традиционных бизнес-кластеров — бизнес-хаба «Белорусская», Большого Сити и Ленинградского делового коридора, охватывая всю Москву. Одним из новых центров притяжения стали Раменки, имеющие значительный потенциал с точки зрения как жилой, так и коммерческой недвижимости. «То, что раньше считалось неперспективным районом, сейчас позиционируется совершенно иначе: Раменки становятся привлекательными, поскольку люди там живут, работают и тратят деньги», — подчеркнул Михаил Новиков.

«Донстрой» ведет в Раменках комплексную застройку — три жилых проекта («Событие», «Огни» и клубные дома «Река») и два офисных объекта, восприняв выход на рынок офисной недвижимости как амбициозный вызов. При этом компания перенесла стандарты качества премиального жилья в офисы. Михаил Новиков отметил: «Добавление капельки уюта в холодный офисный стиль, создание теплых интерьеров, продуманного благоустройства — наша отличительная черта».

Например, в бизнес-центре в Раменках, спроектированном бюро UNK project, предусмотрены двусветное лобби с потолками до 9 метров, корпоративное кафе на первом этаже, открытая терраса площадью более 470 квадратных метров и автономный источник тепла на крыше, делающий здание независимым от сезонных отключений.

Среди новых трендов оформления офисных пространств Михаил Новиков выделил «бесшовность» среды: девелоперы обеспечивают доступ к лифту и другим системам через приложение в телефоне, также будет развиваться сервис доставки внутри офиса. Однако он предостерег от создания «лишней инфраструктуры»: комнат отдыха или модных капсульных спален, которые занимают много места, но которыми мало кто пользуется. «В то же время, — уверен Михаил Новиков, — важен индивидуальный подход. Нельзя в каждом бизнес-центре применять один и тот же сценарий».

По мнению экспертов «Донстроя», нынешние тренды будут развиваться и дальше. И те застройщики, которые предложат покупателям не просто квадратные метры, а готовую среду для жизни и работы, станут лидерами следующего десятилетия.