Автор Admin Рассказываем об основных страхах покупателей на рынке вторичного жилья и о том, как избежать возможных проблем
Покупка квартиры на вторичном рынке— очень эмоциональное событие. Люди боятся не столько переплатить, сколько ошибиться и потом годами разбираться с последствиями. Большинство страхов вполне рациональны— они основаны на реальных историях, когда сделки оспаривались, возникали долги или появлялись неожиданные претензии. Рассказываем об основных страхах покупателей готового жилья и как избежать возможных проблем.
Неясный статус собственности
Покупателю важно быть уверенным, что квартиру продает именно собственник, а не человек, который красиво говорит и уверенно держит ключи в руках. Если собственников несколько, все они должны участвовать в сделке или дать нотариальное согласие. В противном случае любой из них может потом заявить, что его права нарушены, и попытаться оспорить сделку. Для покупателя это один из самых чувствительных рисков, потому что даже при добросовестности можно оказаться втянутым в долгий судебный процесс, говорит руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
Покупателю правильнее всего будет запросить актуальную выписку из ЕГРН, которая выгружается с портала госуслуг, для того чтобы подтвердить актуального владельца на сегодняшний день. «Однако в выписке из ЕГРН не отражаются права супругов. То есть если объект не оформлен в общую совместную собственность и супруг является нетитульным, то его права никак не фигурируют в выписке из ЕГРН. Этот аспект необходимо проверять дополнительно»,— советует директор департамента вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова.
Ошибки в документах
На практике люди редко опасаются откровенного мошенничества, но очень боятся человеческого фактора. Неправильно оформленные свидетельства о праве собственности, старые договоры, в которых есть неточности, отсутствие обязательных согласий супруга или других участников сделки— все это может стать основанием для признания сделки недействительной. Именно поэтому проверка документов должна быть не формальной, а вдумчивой: важно не только наличие бумаг, но и то, как именно они оформлены, говорит Елена Мищенко.
Правоустанавливающие документы на квартиру и паспорта всех указанных собственников— это первое, что необходимо проверить и сверить еще на начальном этапе подготовки к потенциальной сделке купли-продажи. Сверять нужно каждую цифру в документах, в том числе адрес объекта и кадастровый номер, чтоб избежать покупки не того объекта, соглашается директор юридического департамента компании «Этажи» Елизавета Столбова. Эксперт предупреждает, что при любой сделке не бывает неважных цифр и пунктов в договоре купли-продажи и акте приема-передачи квартиры. Поэтому лучше выделить время и спокойно все изучить, сверив все данные с документами на квартиру и самих собственников.
Нарушение прав третьих лиц
Особенно остро эта тема стоит, когда в сделке участвуют несовершеннолетние. Если в квартире есть детские доли, продавец обязан получить разрешение органов опеки и подтвердить, что права ребенка после продажи не будут ущемлены. Покупатели справедливо опасаются ситуаций, когда такие разрешения отсутствуют или оформлены формально, потому что именно сделки с нарушением прав детей чаще всего становятся предметом судебных разбирательств, предупреждает Елена Мищенко.
Обязательно следует проверить, на основании чего возникло право собственности у продавца. Например, если квартира приобреталась с использованием средств материнского капитала, то в ней в обязательном порядке должны быть выделены доли детям. Если доли выделены не были и квартира продается с нарушением прав детей, такую сделку можно будет легко оспорить в будущем, добавляет Елизавета Столбова.
Незаконная перепланировка
Квартиры с перепланировкой на сегодняшний день также входят в зону риска, поскольку был период, когда в этом вопросе царила настоящая анархия и собственники позволяли себе любые виды перепланировок без соблюдения каких-либо требований, нормативов и правил. В связи с этим покупателю необходимо внимательно сравнивать план квартиры в выписке из ЕГРН с тем, что он видит в реальности непосредственно на просмотре объекта.
Многие продавцы считают, что если они просто снесли стену или перенесли дверной проем, то это мелочь, на которую никто не обратит внимания. Для покупателя это не мелочь, а потенциальная проблема. Любые изменения в планировке должны быть отражены в технической документации. Если этого нет, новый собственник рискует столкнуться с требованиями вернуть все в исходное состояние или узаконить изменения за свой счет»,— предупреждает Елена Мищенко.
Скрытые дефекты
Покупатель может не заметить проблемы с электрикой, вентиляцией, трубами или газовым оборудованием при первом осмотре, особенно если продавец постарался сделать косметический ремонт. Когда после сделки обнаруживаются протечки, проблемы с проводкой или другие серьезные недочеты, это превращается в дополнительные расходы и разочарование. Именно поэтому все больше покупателей прибегают к технической экспертизе перед сделкой, говорит Елена Мищенко.
При осмотре вторичной квартиры нужно следовать темже принципам, которые используются при приемке новостройки. «Проверять необходимо абсолютно все: состояние сантехники, электропроводки и других коммуникаций, окон и дверей, вентиляции, уровни стен и пола. Это то, что позволит оценить реальные затраты на доведение до ума приобретаемого объекта недвижимости и избежать излишних трат плюс усиливает позицию при торге»,— поясняет Елизавета Столбова.
Недееспособность продавца
Если человек признан недееспособным или ограниченно дееспособным, сделка может быть признана недействительной независимо от того, насколько добросовестным был покупатель. Чтобы минимизировать этот риск, в сложных случаях запрашивают справки из психоневрологического диспансера или проводят сделку через нотариуса. Для покупателя это не проявление недоверия, а способ защитить себя от серьезных последствий, советует Елена Мищенко.
К этому вопросу необходимо подходить особенно внимательно— не только запрашивать документы и справки, но также тщательно анализировать всю информацию и сведения, которые предоставляются, добавляет Юлия Дымова.
Возможное банкротство продавца
Если в течение трех лет после сделки продавец будет признан банкротом, квартира может попасть в конкурсную массу, а сделку могут оспорить. Покупатели все чаще проверяют финансовое состояние продавца именно из-за этого риска. Особенно это актуально при покупке недвижимости у предпринимателей или людей с крупными долгами, предупреждает Елена Мищенко.
Информация о банкротстве на сегодняшний день поддается проверке: запрашиваются данные с официальных порталов, включая «Федресурс» и другие специализированные сайты. Кроме того, необходимо обязательно проверять сведения о задолженностях самого продавца на сайте ФССП, добавляет Юлия Дымова.
Долги по коммунальным платежам и взносам на капремонт
Формально такие долги не переходят к новому собственнику, но на практике управляющие компании часто пытаются переложить их на покупателя. Людей пугает не столько сам долг, сколько необходимость потом доказывать свою правоту, писать заявления и тратить время на споры с коммунальными службами, говорит Елена Мищенко.
Желательно запрашивать исходные файлы с данными о задолженности, поскольку были случаи, когда QR-коды с платежных документов, полученных в электронном виде, переклеивали на другие документы— в результате покупатели приобретали квартиры с долгами. Недобросовестные продавцы иногда используют подобные схемы, резюмирует Юлия Дымова.